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Warum das Wohnen immer teurer wird

Wohnungen sind vor allem in Ballungsräumen knapp. Der Gesetzgeber hat sich daher die Wohnbauförderung auf die Fahnen geschrieben. Nicht immer macht die Politik dabei eine gute Figur, denn durch hohe Grunderwerbsteuern, Grundsteuern und komplizierte Bauvorschriften ist sie oft selbst schuld an hohen Mieten, teuren Eigenheimen und mangelnden Neubauvorhaben. Was Eigentümer und Mieter belastet, deckt der BdSt auf! Wie es besser geht, zeigen wir mit unserem Konzept der Wohnkostenbremse.

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n einem sind sich alle einig: Wohnungen sind in vielen Städten ein knappes Gut. In Großstädten konkurrieren Studenten, junge Familien und Rentner um verkehrsgünstigen und bezahlbaren Wohnraum. Hinzu kommt der Bedarf an Wohnungen für Flüchtlinge. Die Sozialpolitiker schlagen Alarm, mancherorts ist nicht mehr von Wohnungsmangel, sondern schon von Wohnungsnot die Rede. Das Statistische Bundesamt weist im Datenreport 2016 lediglich einen Wohnungsleerstand von 4,4 Prozent aus.knapp_30_prozent_ihres_einkommens_geben_buerger_fuer_die_miete_aus In Westdeutschland standen sogar nur 3,7 Prozent der Wohnungen und in den Stadtstaaten nur 2,9 Prozent der Wohnungen leer. Ein besonders geringer Leerstand ist bei größeren Wohnungen festzustellen. Also gerade in dem Segment, in dem Familien Wohnungen suchen, besteht ein besonders enger Markt: Wohnungen mit 3 Zimmern, Küche, Bad, Balkon sind knapp.

Eine Bestandsaufnahme

Subjektiv empfinden die Bürger die Wohnkosten als belastend – und zwar über alle Einkommensschichten hinweg, so die Ergebnisse einer Erhebung des Statistischen Bundesamtes. Für knapp 59 Prozent der befragten Haushalte stellen die Wohnkosten eine Belastung dar; weitere 17 Prozent sahen sogar eine große Belastung. Mieterhaushalte wenden im Durchschnitt knapp 30 Prozent ihres verfügbaren Nettoaufkommens für die Bruttokaltmiete auf. Am höchsten waren die Mietbelastungsquoten in den Stadtstaaten. Hier waren die Bruttokaltmieten hoch, und gleichzeitig lag das zur Verfügung stehende monatliche Nettoeinkommen unter dem Durchschnitt der alten Bundesländer. Auch bei den Eigentümern sieht es nicht besser aus. Im internationalen Vergleich schneidet Deutschland bei der Eigentümerquote schlecht ab. Lediglich 43 Prozent aller Wohnungen und Häuser in Deutschland werden von den Eigentümern selbst bewohnt, wertet das Statistische Bundesamt aus. Nach einer Untersuchung der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) wohnen selbst in Ländern wie Lettland, Ungarn oder Mexiko mehr Menschen in der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus.

In einigen Städten wird neuerdings bei Leerstand einer Wohnung eine sogenannte Zweckentfremdung angenommen, die mit einem Bußgeld bis 50.000 Euro geahndet werden kann. Betroffen sind beispielsweise Eigentümer in München, Köln oder Stuttgart. In Berlin überlegt der Finanzsenator, für leerstehende Flächen eine neue Grundsteuer C – quasi als Strafsteuer – einzuführen. Dann gäbe es neben der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Flächen und der Grundsteuer B für sonstige Grundstücke noch eine Extra-Grundsteuer. Ziel sei es, die Eigentümer dadurch zu motivieren, ihre Grundstücke zu bebauen. Doch wird dies den Eigentümern gerecht? Was ist, wenn sie gern bauen würden, aber noch das nötige „Kleingeld“ fehlt, um das Gebäude auf dem Grundstück zu errichten und deshalb noch eine Zeit gespart werden muss? Strafsteuer C?

Die Bilanz der bisherigen Vorschläge sieht eher mäßig aus. Das Statistische Bundesamt meldet für das Jahr 2015, dass 247.700 neue Wohnungen fertiggestellt

an und verteuern so die Anschaffung von Immobilien. Die Einnahmen bei der Grunderwerbsteuer sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Auch viele Gemeinden sind wenig zurückhaltend, wenn es um die Grundsteuer – also die Steuer auf Grundstücke und Immobilien – geht. Die Hebesätze sind vielerorts deutlich gestiegen und damit die Wohnnebenkosten.

Umfangreiche Bauvorschriften und viele unterschiedliche Behörden, die für Baugenehmigungen, Denkmalpflege oder Förderprogramme zuständig sind, machen es den Bauherren oft nicht leicht, den Überblick zu behalten. Statt alles aus einer Hand, gibt es Bürokratie und in jedem Bundesland eigene Regeln, etwa in der jeweiligen Bauordnung.

Vorschläge des BdSt

Für diese Probleme braucht es Lösungen. Die neuen Maßnahmen waren wenig tauglich. Schnell drängt sich die Frage auf:

neue_wohnungen_fertiggestellt_im_jahr_2015

Lösungen der Politik

Wie also die Eigentümerquote zur Altersabsicherung stärken und mehr günstigen Wohnraum schaffen? Für letzteres sucht die Politik die Lösung vor allem in der Regulierung: Im Juni 2015 wurden die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip für Makler eingeführt. Die Mietpreisbremse regelt, dass Mieten für Wohnungen, die bereits vor dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden, bei erneuter Vermietung um höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden dürfen. Allerdings gilt die Regulierung nur in „angesagten Wohngegenden“ und Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie das Bundesjustizministerium auf seiner Internetseite aufführt. Diese Gebiete legen die Länder fest. Bereits zehn Bundesländer haben davon Gebrauch gemacht. Genutzt hat es bislang wenig: Erste Ergebnisse deuten darauf hin, dass die Mietpreisbremse nicht wirkt, sondern vorab sogar zu einem leichten Anstieg der Mieten geführt hat und damit die Belastung stieg!

wurden. Das Bundesbauministerium zeigte sich überrascht. Dort wurde mit weitaus mehr neuen Wohnungen gerechnet: 270.000 Fertigstellungen waren eingeplant.

Vielleicht liegt es an den vielen Widersprüchen, die die Wohnungspolitik bereithält? Während der Gesetzgeber Bauherren etwa über die genannte Mietpreisbremse oder komplizierte Bauvorschriften gängelt, fördert der Bund an anderer Stelle großzügig den sozialen Wohnungsbau. Bisher stellte der Bund jährlich rund 518 Millionen Euro zur Verfügung. In diesem Jahr hat

Warum nicht bei bestehenden Instrumenten ansetzen? Statt komplizierte Regeln neu zu schaffen, könnten Investoren durch eine bessere steuerliche Abschreibung von Wohnimmobilien zum Bauen ermutigt werden. Für private Hauskäufer wäre eine reduzierte Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie vorteilhaft, weil dann die Kaufnebenkosten deutlich sinken würden. Für Eigentümer und Mieter würden die Wohnkosten sinken, wenn die Grundsteuer niedriger ausfiele. Statt neue Regulierungsvorschriften einzuführen, schlagen der BdSt und das Deutsche Steuerzahlerinstitut (DSi) vor,

der Bund seine Mittel nun sogar auf eine Milliarde Euro verdoppelt. Gleichzeitig ziehen viele Bundesländer bei den Grunderwerbsteuersätzen

bestehende Regeln im Steuerrecht zu überprüfen und die Steuerzahler so bei den Wohnkosten zu entlasten.

 

Der BdSt fordert: Wohnkosten begrenzen!

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er BdSt meint, Wohnen darf nicht zum Luxus werden. Statt durch neue Regulierungsvorschriften Mieter, Eigentümer und Bauherren zu belasten, sollten diese steuerlich entlastet und so das Wohnen bzw. der Wohnungsneubau gefördert werden. Der BdSt geht in den folgenden Kapiteln der Frage nach, warum das Wohnen immer teurer wird, wo die Steuerschraube anzieht. Gemeinsam mit seinem wissenschaftlichen Institut – dem Deutschen Steuerzahlerinstitut – zeigen wir an konkreten Beispielen auf, wo der Fiskus tätig werden sollte, um die Wohnkosten zu begrenzen.

 

Beiträge des Kapitels

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